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LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

El promotor de unos apartamentos en  Benalmadena nos ha requerido para elevar a escritura pública un contrato privado que suscribimos cuando se estaban construyendo los apartamentos. A la hora fe firmar la escritura nos dice que nos hará entrega de las llaves, pero que no podremos contratar los suministros de agua  y electricidad por que el Ayuntamiento no ha otorgado aun licencia de primera ocupación y que podemos utilizar los suministros contratados para la obra. Varios vecinos fuimos al Ayuntamiento para interesarnos por la licencia de primera ocupación  de estos apartamentos y nos dijeron que no se concedía la licencia por que existe un exceso de  edificación y la obra  no se ajusta al proyecto. Nosotros nos hemos negado a firmar la escritura, aunque se nos da el plazo de UN MES  a partir de la terminación de la obra para

 En el contrato  figura una cláusula penal por la que se impone el pago  de 18.000 euros  a la parte que incumpla las condiciones establecidas en el Contrato, circunstancia que entendemos se ha producido por el retraso en la entrega. El promotor dice que quien  hemos incumplido el contrato somos nosotros, por no firmar la escritura, ya que la licencia de primera ocupación es cosa del Ayuntamiento.

  Mis preguntas son: 1) ¿ Hemos incurrido los compradores en incumplimiento de contrato por no firmar la escritura al faltar la licencia de primera ocupación?.  2) ¿Existe posibilidad que prospere una reclamación por daños y perjuicios con motivo de la cláusula penal ? . 3)  ¿Tenemos alguna responsabilidad, ante la el Ayuntamiento los nuevos propietarios si ocupamos la casa sin licencia?.

Vamos a empezar a responder  por la tercera de sus preguntas. El adquirente de una vivienda u otro inmueble  asume la responsabilidad  del anterior propietario , por lo que si ocupa la vivienda sin la correspondiente licencia el Ayuntamiento podrá disponer la suspensión de su uso,  y si la ocupación es legalizable, podrá además imponerle una sanción  con multa equivalente al 5% del valor de la obra , aunque en principio responde el ocupante, el Tribunal Supremo ha declarado también responsable a quien entrega las llaves cooperando  en la infracción. 

 En contestación a su primera pregunta , Usted no ha incumplido el contrato por no firmar la escritura pública al requerimiento del vendedor ya que no puede considerarse terminada la vivienda si no existe la licencia de primera ocupación que, es el instrumento  que contrasta que la obra se ha realizado de acuerdo con el proyecto,  sin que el hecho de que la vivienda de primera ocupación deba ser otorgado por el Ayuntamiento impida que el incumplimiento  sea imputable al vendedor , pues el comprador es tercero en el procedimiento administrativo relativo a la licencia de primera ocupación.

Al amparo de lo expuesto anteriormente  el vendedor vendrá obligado, en su caso, a pagar la cláusula penal prevista para el cumplimiento, o cumplimiento tardío, de la obligación de entrega del edificio en general , o vivienda en particular con las autorizaciones requeridas por la normativa vigente para ocuparlo.

 
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